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Problemas em Condomínios

Problemas em Condomínios

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Viver em condomínio implica submeter-se a uma série de restrições e obrigações. As normas da Convenção e do Regulamento Interno devem ser cumpridas, bem como as decisões das assembleias que nem sempre agradam a todos. A convivência é difícil. É preciso uma boa dose de tolerância entre os moradores. O síndico, por sua vez, representante legal do condomínio, precisa usar o bom senso, aplicar multas em determinados casos ou até mesmo propor ações judiciais, quando as tentativas de acordo ou a fase de diálogo tiver sido encerrada, criando assim algumas inimizades.

Em matéria de condomínio, nunca é possível afirmar que já se viu tudo. Sempre surge algo novo, jamais visto e impensável. O condomínio é fonte inesgotável para a psicologia (como ciência que estuda o comportamento e os processos mentais das pessoas), e também para a sociologia (que estuda o comportamento humano em função do seu meio social, na tentativa de compreendê-lo). 

É um exercício de paciência, de compreensão e de interação entre os moradores.

No espaço condominial residem pessoas de diferentes origens, extratos sociais e educação, a maior parte delas sem nada em comum, numa convivência forçada.

Daí a razão dos inúmeros conflitos e desentendimentos.

O condomínio é regido pelo Código Civil, Lei nº 10.406 de 10.01.2002, artigos 1.331 a 1.358, com as alterações da Lei nº 10.931 de 03.08.2004, sob o título “Do Condomínio Edilício”. Essa é a norma geral. 

A norma interna de cada condomínio é a Convenção Condominial, que trata de tópicos como assembleia geral, corpo diretivo, forma de contribuição etc. E abaixo da convenção, o regimento interno, também denominado regulamento interno, disciplinador de problemas de menor importância, corriqueiros, como horário de mudanças, regras de uso da piscina, vagas de garagem, animais etc.

Quanto aos problemas existentes nos condomínios, não é possível afirmar qual o maior. Depende de cada um individualmente. No que a inadimplência é alta, ela pode significar o maior problema. No condomínio em que não há inadimplência, o maior problema poderá ser com relação a vagas de garagem ou ao barulho e assim por diante.

Por essa razão os tópicos aqui relacionados não estão ordenados pela sua importância, mas sim aleatoriamente, à disposição para consulta.

 


Sumário

DOUTRINA
 
CAPÍTULO I - ASSEMBLEIAS GERAIS 
Assembleias: sugestões para abreviar sua duração
Classificação: ordinária, extraordinária e virtual
Ordinárias
Extraordinárias
Ago ou age?
Assembleias virtuais
Convocação pelo síndico
Convocação por 1/4 dos condôminos
Durante a assembleia: a escolha do presidente - secretário - procurações - votação   
A escolha do presidente
Secretário
Procurações
Votação
Tipos de quórum
Condômino inadimplente
Condômino inadimplente com mais de uma unidade
Condômino inadimplente e a exigência de quórum qualificado
Voto de inquilino
Depois da assembleia: redação da ata - distribuição – anulação da assembleia por decisão judicial ou por uma assembleia posterior
Redação da ata 
Anulação da assembleia por decisão judicial ou por uma assembleia posterior
 
CAPÍTULO II - INADIMPLÊNCIA
Divulgação dos inadimplentes
Síndico inadimplente
Cobrança das taxas condominiais em atraso
Protesto de taxas condominiais     
Incidência de honorários advocatícios nas cobranças extrajudiciais de taxas condominiais
Cobrança judicial     
Prazo de prescrição (dez ou cinco anos?)     
Petição inicial 
Execução contra vários réus - desistência de alguns deles 
Acordos
Necessidade de varas especializadas 
Arrematação de unidade hipotecada 
Cancelamento da hipoteca
Falência de condômino 
O arrematante e a taxa condominial 
Arrematante do imóvel responde por despesas condominiais vencidas 
 
CAPÍTULO III - VAGAS DE GARAGEM 
Uso inadequado das vagas    
Locação e venda de vagas de garagem em condomínios
Sorteio em caráter definitivo de vagas de garagem
Responsabilidade do condomínio por furtos ou danos ocorridos na garagem
 
CAPÍTULO IV - ANIMAIS 
Direitos e obrigações dos proprietários de animais em condomínios
 
CAPÍTULO V - EXCLUSÃO DE CONDÔMINO E CONDÔMINO ANTISSOCIAL
 
CAPÍTULO VI - MULTAS
Multa ao ocupante do condomínio e ao proprietário
 
CAPÍTULO VII - INFILTRAÇÕES 
Dano moral
 
CAPÍTULO VIII - BARULHO 
 
CAPÍTULO IX - REPÚBLICA DE ESTUDANTES 
 
CAPÍTULO X - CIGARRO  
Lei antifumo e os condomínios
 
CAPÍTULO XI - RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO
Acidentes nas áreas comuns
Piscinas
Elevadores
Rampas e escadas
 
CAPÍTULO XII - DANOS OU FURTOS 
Empresas de segurança
Objetos jogados por condôminos
 
CAPÍTULO XIII - RESPONSABILIDADE PELA REDE DE GÁS
 
CAPÍTULO XIV - DIREITO DE PROPRIEDADE NOS CONDOMÍNIOS 
 
CAPÍTULO XV- JANELAS
 
CAPÍTULO XVI - TROCA DE COLUNA É DESPESA EXTRAORDINÁRIA 
 
CAPÍTULO XVII - REFORMAS 
Reformas em apartamentos e a Norma 16.280/2014 da ABNT
 
CAPÍTULO XVIII - ALTERAÇÃO DA FACHADA  
Noções fundamentais
Fachada
Proibição de alterar a fachada
Quórum
Quando a alteração de fachada não exige unanimidade
Solidez e segurança dos prédios
Argumentos mais usados para justificar as alterações
Casos mais frequentes
Reforma em lojas
Insulfilm
Ar condicionado
Porta da unidade
Cortinas
Envidraçamento de varandas
Grades em janelas 
Visualização
Paredes dos terraços
Instalação de antena no topo do edifício
Obra em unidade de cobertura
Construção sobre laje do prédio
Jardim de unidade privativa
Construção de churrasqueira no terraço
Substituição de gradis e portões do prédio
Unificação de sala ou quarto com o terraço
Alteração do hall dos elevadores
 
CAPÍTULO XIX - CONSELHEIRO QUE EXTRAPOLA DE SUAS ATRIBUIÇÕES 
 
CAPÍTULO XX - PAGAR CONDOMÍNIO, SOMENTE APÓS O RECEBIMENTO DAS CHAVES 
 
CAPÍTULO XXI - ILEGALIDADE DA PROIBIÇÃO DE USO DE VAGAS POR NÃO CONDÔMINO 
 
CAPÍTULO XXII - PENHORA DE BENS DO CONDOMÍNIO 
 
CAPÍTULO XXIII - É POSSÍVEL ASSOCIAÇÃO DE CONDOMÍNIOS 
 
CAPÍTULO XXIV - A NOVA LEI TRABALHISTA E OS CONDOMÍNIOS 
Férias   
Rescisão do contrato de trabalho
Jornada
Terceirização
Dano processual
 
CAPÍTULO XXV - LOCAÇÃO POR CURTA TEMPORADA ATRAVÉS DE APLICATIVOS
 
 
MODELOS
 
Convocação da assembleia geral
Ata de assembleia geral
Lista de presença
Procuração para representar o condômino em assembleia
Carta de cobrança da administradora do condominio ao condômino inadimplente
Carta de cobrança da advocacia ao condômino inadimplente
Petição inicial de execução de taxas condominiais
Petição de acordo judicial
Instrumento particular de confissão de dívida
 
 
LEGISLAÇÃO
 
Código Civil
 
Lei nº 12.607, de 4 de abril de 2012. Alienação e locação de vagas nos condomínios
Lei nº 13.160 de 21 de julho de 2008. Dispõe sobre os protestos de taxas condominiais 
Lei nº 13.541, de 7 de maio de 2009. Proíbe o consumo de cigarros, cigarrilhas, charutos, cachimbos ou de qualquer outro produto fumígeno, derivado ou não do tabaco 

 

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