Cronus
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Manual Prático do Condomínio - Síndico e Condôminos

Manual Prático do Condomínio - Síndico e Condôminos

Marca: Cronus
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• Mais de 900 questões comentadas;

• Exclusão de condômino antissocial;

• Como cuidar da inadimplência;

• Locação de curta temporada;

• Legislação condominial;

• Aspectos trabalhistas;

• A garagem no condomínio;

• O papel do subsíndico e dos conselhos;

• Gestão financeira;

• República de estudantes;

• Previsão orçamentária;

• Problemas e quóruns em assembleia;

• Despesas ordinárias e extraordinárias;

• Áreas comuns e privativas;

• Responsabilidades do condomínio e do síndico;

• Problemas em condomínios.

 

 

SINOPSE

A administração de um condomínio, a cada dia que passa, vai ficando mais complexa.

Para gerir um condomínio é necessário profundo conhecimento e o auxílio de pessoas e empresas qualificadas. A ideia de um síndico com apenas muita boa vontade ficou para trás e deixou de ser realidade há tempos. Assim, é normal que ele procure se aprofundar no assunto e se cercar de conhecimento sobre os aspectos condominiais e sobre aqueles personagens que o envolvem.

O presente livro esclarece todas as dúvidas mais comuns sobre o tema e ainda repassa informações que muitas vezes estão encobertas e na hora que surgem se traduzem em verdadeiras surpresas e obstáculos.

Seu principal objetivo é suprir as informações com relação a demandas administrativas e burocráticas de um condomínio. Para tanto, fornece orientação ao síndico, que pode fazer consultas no momento em que elas surgirem ou informar-se previamente, através de uma leitura técnica, porém muito acessível. Em síntese, ele colabora com o trabalho do síndico e também das administradoras.

Em seu conteúdo é possível encontrar mais de 900 questões amplamente comentadas e, quando for o caso, fundamentadas com artigos de lei, para que não fique nenhuma dúvida sobre a questão.

Seus capítulos estão divididos de forma prática, sem misturar assuntos e permitindo a localização dos temas facilmente.

Foi realizada uma atualização quanto à legislação, sendo dirigido aos síndicos, às administradoras de condomínio, aos advogados que atuam na área e também condôminos que desejam e precisam estar informados sobre o mundo condominial.

 

CAPÍTULO 1

SÍNDICO PROFISSIONAL

1. O síndico

1.1. As atribuições do síndico

1.2. O mandato do síndico

1.3. Eleição do síndico

1.4. Ajuda de profissionais para aumento da eficiência

1.4.1. Transferência de responsabilidade

1.5. As armadilhas da profissão

1.5.1. Sempre orçar antes de demonstrar

1.5.2. Limite ao poder de demitir

1.5.3. Alteração de destinação de área comum pelo síndico

1.6. Síndicos desonestos

1.6.1. Casos mais comuns

1.6.1.1. Não convocação de assembleia37

1.6.1.2. Não prestação de contas

1.6.1.3. Desvio de dinheiro

1.6.1.4. Decidir tudo sozinho (os conselhos)

1.6.1.5. Combinação entre síndico e terceiros

1.6.1.6. Como acabar com a situação

1.6.1.7. Como se blindar

1.7. Responsabilidade legal do síndico

1.7.1. Responsabilidade civil

1.7.1.1. Danos morais

1.7.2. Responsabilidade trabalhista

1.7.3. Responsabilidade penal

1.7.4. Alguns casos

1.7.4.1. Prestação de contas

1.7.4.2. Inadimplência (ausência de cobrança)

1.7.4.3. Inadimplência (danos morais)

1.7.4.4. Funcionários (litígios)

1.7.4.5. Obras (aprovação em assembleia)

1.7.4.6. Obras (acidentes com funcionários)

1.7.4.7. Elevadores (manutenção)

1.7.4.8. Instalações de gás (manutenção)

1.7.4.9. Roubos, furtos e danos

1.7.4.10. Playground e piscinas

1.8. O síndico pode ser substituído

1.8.1. O momento da troca

1.9. Questões relativas ao síndico

CAPÍTULO 2

CONDOMÍNIOS

2. O condomínio

2.1. Conceito

2.2. Como nasce o condomínio

2.2.1. Construtora e incorporadora

2.3. A formação do condomínio (convenção condominial)

2.3.1. Cláusulas da convenção

2.4. O regulamento interno

2.5. Partes de um condomínio

2.5.1. Utilização da área comum

2.6. Extinção do condomínio

2.7. Questões relativas ao condomínio

CAPÍTULO 3

ADMINISTRAÇÃO

3. Os outros membros da administração

3.1. O subsíndico

3.1.1. Eleição do subsíndico

3.1.2. Destituição do subsíndico

3.2. Conselho fiscal

3.2.1. Fundo de reserva

3.2.2. Transparência nas compras

3.2.3. Boas compras

3.2.4. Prestação de contas

3.2.5. Destituição do conselho fiscal

3.3. Conselho consultivo

3.3.1. Destituição do conselho consultivo

3.4. Questões sobre os outros membros da administração

CAPÍTULO 4

LEGISLAÇÃO CONDOMINIAL

4. Legislação condominial

4.1. Considerações iniciais 170

4.2. Constituição Federal

4.3. Código Civil

4.3.1. Condomínio voluntário

4.3.2. Condomínio necessário

4.3.3. Condomínio edilício

4.3.4. Comentários ao Código Civil

4.3.4.1. Da administração do condomínio

4.3.4.2. Do condomínio necessário

4.3.4.3. Do condomínio edilício

4.3.4.4. Da administração do condomínio

4.3.4.5. Da extinção do condomínio

4.3.4.6. Do condomínio de lotes

4.4. Lei 4.591/64 (Lei do Condomínio em Edificações)

4.4.1. A Lei 4.591/64 e sua história

4.4.2. Surge o Código Civil de 2002

4.4.3. O Código Civil revogou a Lei 4.591/64? 223

4.4.4. A Lei 4.591/64 comentada

4.4.4.1. A convenção de condomínio

4.4.4.2. As despesas do condomínio

4.4.4.3. Do seguro, do incêndio, da demolição e da reconstrução obrigatória

4.4.4.4. Utilização da edificação ou do conjunto de edificações

4.4.4.5. Da administração do condomínio

4.4.4.6. Da assembleia geral

4.5. Lei 8.245/91 (Lei de Locação dos Imóveis Urbanos)

4.6. Lei 13.146/15 (Estatuto da Pessoa com Deficiência)

4.7. Lei 9.294/96 (Lei Antifumo – Federal)

4.8. Lei 13.541/09 (Lei Antifumo – São Paulo)

4.9. Vale-transporte

4.10. As leis do condomínio (convenção e regulamento interno)

4.10.1. Decisões assemblares

4.11. Atritos com as leis

5. O condomínio em multipropriedade

5.1. Unidade periódica (um direito real sobre coisa própria)

5.2. Multipropriedade imobiliária como um parcelamento temporal de

uma coisa imóvel física

5.3. Decorrências da natureza da unidade periódica

5.4. Alienabilidade e instituição de ônus real

5.5. Ausência de direito de preferência e o controle pelo cartório de

imóveis

5.6. Dívidas condominiais e prova da quitação (o papel do cartório de

imóveis)

5.7. Penhorabilidade da unidade periódica

5.8. Irrelevância da pluralidade de pessoas

5.9. Limite quantitativo de unidades periódicas por pessoa

5.10. Limites temporais a cada unidade periódica

5.11. Indivisibilidade da fração temporal da unidade período

5.12. Aplicabilidade ou não do período mínimo de 7 dias

5.13. Conveniência de fragmentar o período da unidade periódica

5.14. A titularidade dos mobiliários do imóvel-base

5.15. Conservação dos mobiliários do imóvel-base

5.16. Condomínio multiproprietário enquanto sujeito de direito

5.17. Administrador e síndico

5.18. Assembleias do condomínio multiproprietário

5.19. Instituição do condomínio multiproprietário

5.20. Constituição do condomínio multiproprietário

5.21. Punições contra condômino multiproprietário inadimplente e antissocial

5.22. Condomínio multiproprietário em unidade autônoma de condomínio

edilício

5.23. Sub-rogação proporcional das unidades periódicas

5.24. Requisitos para a instituição do condomínio multiproprietário

5.25. Reflexos na convenção e no regimento interno do condomínio

edilício

5.26. Interpretação à constituição do inciso IV do artigo 1.358-P

5.27. Sujeitos de direito envolvidos

5.28. Anticrese legal para time sharing em condomínio edilício em regime

de pool

5.29. Inconstitucionalidade de mecanismos de coerção indireta para

cobrança de dívidas

5.30. Sistema de intercâmbio

5.31. Questões relativas à legislação condominial

CAPÍTULO 5

FUNCIONÁRIOS DO CONDOMÍNIO

5. Funcionários do condomínio

5.1. Considerações iniciais

5.2. Zelador

5.2.1. Relacionamento com os moradores

5.2.2. Acúmulo de função

5.2.3. Limpeza de piscina

5.2.4. Reparos hidráulicos e elétricos

5.2.5. Residência do zelador

5.2.5.1. Salário-habitação

5.2.5.2. Natureza jurídica do imóvel cedido ao empregado

5.2.5.3. Empréstimo, locação tácita e comodato

5.2.5.4. Reintegração na posse

5.2.5.5. Onde propor a ação?

5.2.5.6. Aplicação subsidiária da Lei 8.245/91

5.2.6. Horas extras

5.2.7. Benesses do cargo

5.3. Porteiro, vigia ou guariteiro

5.3.1. Vigilante ou guarda de segurança

5.3.2. Escala de portaria em condomínios

5.3.2.1. Jornada 12 x 36

5.3.2.2. Domingos e feriados

5.3.3. Férias

5.3.4. Desvio de função

5.3.5. Equiparação salarial

5.4. Pessoal de limpeza

5.4.1. Material de limpeza

5.5. Jornada de trabalho

5.5.1. Limitação da jornada

5.5.1.1. Hora diurna e hora noturna

5.5.1.2. Horas extras

5.5.1.3. Intervalo entre jornadas

5.6. Atrasos e faltas

5.6.1. Atrasos

5.6.2. Faltas

5.6.3. Repouso semanal remunerado

5.6.3.1. Permissão para trabalho em dias de repouso

5.7. Outras questões trabalhistas

5.7.1. Relação Anual de Informações Sociais – RAIS.

5.7.2. PPRA e PCMSO

5.7.2.1. PPRA – Programa de Prevenção dos Riscos Ambientais

5.7.2.2. PCMSO – Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional

5.7.2.3. Conclusão

5.7.3. Fator Acidentário de Prevenção – FAP

5.7.4. Adicionais

5.7.4.1. Adicional de insalubridade

5.7.4.1.1. Atividades insalubres

5.7.4.2. Adicional noturno

5.7.4.3. Adicional de periculosidade

5.7.5. Contratação de autônomos

5.7.6. Vales

5.7.6.1. Vale-Alimentação (cesta básica)

5.7.6.2. Vale-Refeição

5.7.6.3. Vale-Transporte

5.7.7. Contrato de trabalho – CLT

5.7.7.1. Contrato de trabalho

5.7.7.2. Itens do contrato

5.7.7.3. Alteração contratual

5.7.7.4. Convenções coletivas

5.7.7.5. Contratos temporário e de experiência

5.7.7.5.1. Contrato de trabalho intermitente nos condomínios

5.7.7.6. Cláusulas

5.7.7.7. Prazos

5.7.7.8. Prorrogação

5.7.8. Problemas com funcionários

5.7.8.1. Advertência

5.7.8.2. Suspensão

5.7.8.3. Demissão por justa causa

5.7.9. Problemas com o empregador

5.8. Considerações finais

5.8.1. Escala de revezamento

5.8.2. Organização e qualidade nas condições de trabalho

5.8.2.1. Levantamento, transporte e descarga individual de materiais

5.8.2.2. Mobiliário dos postos de trabalho

5.8.2.3. Equipamentos dos postos de trabalho

5.8.2.4. Ambiente de trabalho

5.9. Conceito de terceirização (Lei 13.429/17)

5.9.1. Contrato de emprego

5.9.1.1. Requisitos

5.9.1.2. Características

5.9.1.3. Classificação

5.9.2. Natureza jurídica da terceirização

5.9.2.1. Terceirização lícita e ilícita

5.9.2.2. Requisitos

5.9.2.3. Terceirização do trabalho e a responsabilidade do condomínio

5.9.2.4. A Súmula 331 do TST

5.9.3. Trabalho temporário

5.9.4. Responsabilidade solidária

5.9.4.1. Solidariedade ativa

5.9.4.2. Solidariedade passiva

5.9.5. Responsabilidade subsidiária

5.10. Questões sobre funcionários do condomínio

CAPÍTULO 6

DESPESAS CONDOMINIAIS

6. Despesas condominiais

6.1. Quem responde pelas despesas condominiais

6.2. A natureza jurídica das despesas condominiais

6.2.1. As despesas ordinárias

6.2.2. As despesas extraordinárias

6.2.3. Algumas despesas não enumeradas expressamente pelos artigos

e 23 da Lei do Inquilinato

6.2.3.1. Lavagem e recuperação de fachada

6.2.3.2. Instalação de antena coletiva

6.2.3.3. Impermeabilizações

6.2.3.4. Substituição de coluna hidráulica, ramais, outras tubulações e

condutores elétricos, com fins preventivos ou de reparação

6.2.3.5. Seguro obrigatório

6.2.3.6. Furto ou roubo de bens com previsão de responsabilidade em

convenção

6.2.3.7. Despesas extraordinárias (se livremente pactuada)

6.3. Imóvel fechado

6.4. Restrições ao condômino inadimplente

6.5. O condômino que litiga contra o condomínio

6.6. Inquilino que pagou despesas extraordinárias indevidamente

6.7. Código de Defesa do Consumidor nas relações condominiais

6.8. Descontos elevados para pagamento em dia

6.9. Imóveis no andar térreo

6.10. Alienação judicial em razão de despesas condominiais

6.11. Propositura de ação de cobrança

6.12. Cobrança de despesas em condomínio de um só dono

6.13. Conclusões sobre despesas condominiais

6.13.1. Obrigações do condômino

6.13.2. Relações entre locador e locatário

6.14. Questões sobre despesas condominiais

CAPÍTULO 7

INADIMPLÊNCIAS CONDOMINIAIS

7. Inadimplência

7.1. Introdução

7.2. O que diz a lei 488

7.3. Multa e juros sobre inadimplência condominial

7.4. Penalidades legais ao inadimplente do condomínio

7.4.1. Multa de 2%, juros e proibição de votar

7.4.2. Lista com nome de devedores

7.4.3. Suspensão do uso de áreas de lazer do condomínio

7.4.4. Corte de fornecimento de água

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