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Direito Imobiliário
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Direito Imobiliário

Marca: Forense Modelo:2019Disponibilidade: Imediata

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PROPRIEDADE, DIREITOS REAIS E REGISTROS Capítulo 1 – Propriedade e Direitos Reais......................................................................... 3 1.1. Direitos reais............................................................................................................... 3 1.2. Sistematização no Código Civil e classificação.................................................... 3 1.3. Características dos direitos reais............................................................................. 5 1.3.1. Publicidade ................................................................................................ 5 1.3.2. Oponibilidade erga omnes ...................................................................... 5 1.3.3. Sequela........................................................................................................ 6 1.3.4. Direito de preferência.............................................................................. 7 1.3.5. Numerus clausus....................................................................................... 7 1.4. Propriedade................................................................................................................. 8 1.4.1. Atributos da propriedade........................................................................ 10 1.4.2. Características da propriedade – a função social e a propriedade plena e limitada ........................................................................................ 11 1.4.3. Aquisição da propriedade imobiliária .................................................. 16 1.4.4. Perda da propriedade .............................................................................. 23 Capítulo 2 – Dúvida Registral ............................................................................................... 25 2.1. Introdução................................................................................................................... 25 2.2. Qualificação do título ............................................................................................... 27 2.3. O procedimento de dúvida...................................................................................... 27 2.4. O recurso cabível....................................................................................................... 32 2.5. A atuação do advogado............................................................................................ 32 2.6. A atuação do Ministério Público............................................................................ 33 2.7. A dúvida inversa........................................................................................................ 33 2.8. Pedido de providências............................................................................................. 34 2.9. Modelo de pedido de providências........................................................................ 34 2.10. Modelo de requerimento pedindo ao Oficial que suscite a dúvida................. 35 2.11. Fluxograma do andamento do procedimento de dúvida................................... 36 XVI | DIREITO IMOBILIÁRIO – TEORIA E PRÁTICA – Luiz Antonio Scavone Junior Capítulo 3 – Retificação do Registro Imobiliário............................................................. 37 3.1. Principais aspectos .................................................................................................... 37 3.2. Generalidades............................................................................................................. 39 3.3. Jurisdição..................................................................................................................... 40 3.3.1. Retificação como processo de jurisdição voluntária.......................... 40 3.3.2. Retificação como processo de jurisdição contenciosa....................... 40 3.4. Classificação................................................................................................................ 41 3.5. Características procedimentais da retificação....................................................... 43 3.5.1. Retificação extrajudicial .......................................................................... 43 3.5.2. Retificação judicial ................................................................................... 46 3.5.3. A impugnação fundamentada que possui o condão de encerrar o processo de retificação ............................................................................ 48 3.6. O Poder Público como confrontante..................................................................... 49 3.7. Recursos ...................................................................................................................... 50 3.8. Condenação em custas e honorários advocatícios.............................................. 51 3.9. Retificação do registro e art. 500 do Código Civil............................................. 52 3.10. Modelo de ação de retificação de área.................................................................. 52 3.10.1. Modelo de resposta à impugnação ....................................................... 53 3.11. Fluxograma ................................................................................................................. 55 Capítulo 4 – Ação para Suprimento de Outorga  Conjugal............................................ 57 4.1. Principais aspectos .................................................................................................... 57 4.2. A falta de suprimento e a nulidade dos atos praticados................................... 57 4.3. Impossível ao registrador dispensar a outorga .................................................... 60 4.4. O procedimento do suprimento de outorga ........................................................ 61 4.5. Cessão de herança e outorga conjugal .................................................................. 62 4.6. Outorga conjugal nos compromissos de compra e venda................................. 62 4.7. Outorga conjugal, o Decreto-lei 58/1937 e a Lei 6.766/1979 ........................... 63 4.8. Outorga conjugal na cláusula de incomunicabilidade dos bens do casal....... 64 4.9. Outorga conjugal no caso de estrangeiros............................................................ 64 4.10. Modelo de pedido de suprimento de outorga para alienação de bem imóvel .......................................................................................................................... 64 Capítulo 5 – Ações Versando sobre Falsidade Documental........................................... 67 5.1. Principais aspectos .................................................................................................... 67 5.2. Falsidade...................................................................................................................... 69 5.3. As ações versando sobre falsidade documental................................................... 73 5.3.1. Procedimento ........................................................................................... 74 5.4. O prazo para reclamar a falsidade ......................................................................... 74 5.5. Ação rescisória e falsidade....................................................................................... 75 5.6. A vantagem da arguição de falsidade como questão principal: coisa julgada.......................................................................................................................... 76 5.7. Foro competente ........................................................................................................ 76 5.8. Legitimidade ativa e passiva.................................................................................... 77 5.9. Valor da causa nas ações declaratórias (autônomas).......................................... 78 SUMÁRIO | XVII 5.10. Recurso cabível na arguição de falsidade ............................................................. 79 5.11. Resumo........................................................................................................................ 79 5.12. Modelos de arguição de falsidade .......................................................................... 81 5.13. Fluxograma ................................................................................................................. 86 Capítulo 6 – Ação Reivindicatória........................................................................................ 87 6.1. Resumo........................................................................................................................ 87 6.1.1. Principais aspectos................................................................................... 87 6.2. Conceito ...................................................................................................................... 88 6.2.1. Natureza jurídica ...................................................................................... 88 6.2.2. A expressão “injustamente” .................................................................... 88 6.3. O que o autor deve provar...................................................................................... 89 6.4. O proprietário que não tem a posse...................................................................... 89 6.5. O promitente comprador e a ação reivindicatória.............................................. 90 6.6. Matéria de defesa....................................................................................................... 90 6.6.1. Exceção de usucapião.............................................................................. 90 6.6.2. Outras defesas........................................................................................... 91 6.7. Registro das citações................................................................................................. 91 6.8. Prescrição da ação reivindicatória.......................................................................... 92 6.9. Execução da sentença ............................................................................................... 92 6.10. Modelo de ação reivindicatória............................................................................... 92 Capítulo 7 – Ação de Desapropriação ................................................................................. 95 7.1. Principais aspectos .................................................................................................... 95 7.2. O instituto................................................................................................................... 95 7.2.1. Lei aplicável............................................................................................... 96 7.2.2. Utilidade e necessidade pública ou interesse social........................... 96 7.2.3. Decadência da desapropriação, prescrição da ação de indenização por desapropriação indireta e por apossamento administrativo..... 99 7.2.4. Desapropriação por acordo .................................................................... 102 7.2.5. Sub-rogação dos gravames no preço.................................................... 102 7.2.6. Desapropriação indireta .......................................................................... 102 7.2.7. Indenização prévia ................................................................................... 102 7.2.8. Pagamento da indenização ..................................................................... 103 7.2.9. Desvio de finalidade ................................................................................ 105 7.2.10. Retrocessão ................................................................................................ 106 7.2.11. O interesse da União............................................................................... 107 7.3. Quem pode desapropriar......................................................................................... 108 7.4. As fases do procedimento........................................................................................ 108 7.4.1. Petição inicial............................................................................................ 109 7.4.2. Contestação do desapropriado............................................................... 109 7.5. Modelo de ação de desapropriação........................................................................ 110 7.6. Modelo de ação de indenização por servidão administrativa .......................... 112 XVIII | DIREITO IMOBILIÁRIO – TEORIA E PRÁTICA – Luiz Antonio Scavone Junior Capítulo 8 – Regularização Fundiária Urbana – Reurb.................................................. 117 8.1. Conceito e características gerais............................................................................. 117 8.2. Limitações e alcance da Reurb ............................................................................... 118 8.3. Áreas de mananciais, de preservação ambiental ou unidades de conservação da natureza.................................................................................................................. 119 8.4. Modalidades de Reurb.............................................................................................. 121 8.5. Procedimento Administrativo e Aprovação Municipal ...................................... 122 8.6. Legitimação Fundiária e Legitimação da Posse................................................... 124 8.7. Registro da regularização fundiária ....................................................................... 127 Livro II NEGÓCIOS JURÍDICOS IMOBILIÁRIOS Capítulo 1 – Negócios Jurídicos Imobiliários – Incorporação, Parcelamento do Solo Urbano e Fundos de Investimento Imobiliário........................................................ 131 1.1. Parcelamento do solo urbano – definição e classificação.................................. 131 1.1.1. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ...................... 133 1.1.2. Definição de loteamento e desmembramento..................................... 133 1.1.3. Diferença entre loteamento e desmembramento – abertura ou não de vias e logradouros públicos.............................................................. 134 1.1.4. Subdivisão de gleba em lotes................................................................. 134 1.1.5. Desdobro.................................................................................................... 137 1.1.6. Loteamento fechado por lote autônomo ou Loteamento de Acesso Controlado por Lote Autônomo ........................................................... 140 1.1.7. Fórmulas mirabolantes no ato de parcelar o solo urbano – condomínios, clubes de recreio, associações e incentivo a invasões...................................................................................................... 156 1.2. Incorporações imobiliárias....................................................................................... 159 1.2.1. O contrato de incorporação imobiliária .............................................. 160 1.2.2. Modalidades de incorporações.............................................................. 160 1.2.3. O ato de incorporar e a instituição do condomínio......................... 162 1.2.4. Patrimônio de afetação............................................................................ 165 1.2.5. Permuta do terreno por futuras unidades........................................... 175 1.2.6. Modelo de memorial de incorporação, incluindo a minuta da convenção de condomínio...................................................................... 180 1.2.7. Resolução de compromisso de compra e venda de imóvel em construção em razão da ausência do registro da incorporação...... 199 1.3. Fundos de Investimento Imobiliário...................................................................... 204 1.3.1. Características gerais................................................................................ 204 1.3.2. Fundamento legal e propriedade........................................................... 205 1.3.3. Propriedade do imóvel sujeito ao Fundo de Investimento Imobiliário ................................................................................................. 205 1.3.4. Administração........................................................................................... 206 1.3.5. Limitações administrativas..................................................................... 207 SUMÁRIO | XIX 1.3.6. Responsabilidade da Instituição Administradora do Fundo............ 208 1.3.7. Tributação .................................................................................................. 209 1.3.8. Conclusões................................................................................................. 210 Capítulo 2 – Relação de Consumo e Proteção ao Consumidor.................................... 213 2.1. Relação de consumo ................................................................................................. 213 2.1.1. Consumidor............................................................................................... 214 2.1.2. O consumidor empresário...................................................................... 215 2.1.3. Vulnerabilidade ......................................................................................... 220 2.1.4. Terceiros protegidos pelas normas do CDC....................................... 221 2.1.5. Direitos básicos do consumidor imobiliário....................................... 224 2.2. Fornecedor.................................................................................................................. 224 2.2.1. Habitualidade ............................................................................................ 225 2.2.2. Fornecedor e teoria da empresa............................................................ 226 2.3. Princípio da especialidade ....................................................................................... 227 2.4. Responsabilidade por dano moral.......................................................................... 228 2.5. Problemas na compra e venda de imóveis frente ao Código de Defesa do Consumidor................................................................................................................ 229 2.5.1. Problemas para o adquirente ................................................................. 229 2.5.2. Problemas para o alienante .................................................................... 230 2.6. Vícios nos contratos.................................................................................................. 230 Capítulo 3 – Promessa de Compra e Venda e Ações Propostas pelo Vendedor, em Virtude do Inadimplemento do Adquirente ...................................................................... 233 3.1. Principais aspectos de direito material da promessa de compra e venda ...... 233 3.1.1. O Decreto-lei 58, de 10.12.1937............................................................ 235 3.1.2. Os requisitos formais do contrato de promessa de compra e venda........................................................................................................... 245 3.1.3. A outorga conjugal................................................................................... 250 3.2. A necessidade da ação de resolução, se não for purgada a mora ................... 251 3.3. A notificação do promitente comprador inadimplente e o prazo para a purgação da mora (pagamento).............................................................................. 256 XX | DIREITO IMOBILIÁRIO – TEORIA E PRÁTICA – Luiz Antonio Scavone Junior 3.7. Resolução do contrato de compromisso de compra e venda de lotes vendidos pelo loteador............................................................................................................... 275 3.7.1. Resolução do contrato de compromisso de compra e venda de lotes operada judicialmente.................................................................... 275 3.7.2. Resolução do contrato de compromisso de compra e venda de lotes operada extrajudicialmente ........................................................... 276 3.7.3. Regularidade do loteamento como condição específica da ação de resolução .................................................................................................... 277 3.8. O inadimplemento do promitente comprador: prescrição da pretensão da cobrança, da resolução do contrato e prescrição aquisitiva (usucapião) requerida pelo promitente comprador inadimplente.......................................... 278 3.9. O adimplemento substancial – “substancial performance” ................................ 282 3.10. Modelos....................................................................................................................... 286 3.10.1. Notificação extrajudicial ........................................................................ 286 3.10.2. Notificação judicial................................................................................... 287 3.10.3. Petição inicial da ação de resolução por inadimplemento............... 288 3.10.4. Contestação do pedido de resolução por inadimplemento.............. 293 3.10.5. Agravo de decisão que nega antecipação de tutela para reintegração de posse em ação de resolução de compromisso de compra e venda........................................................................................................... 301 3.10.6. Ação anulatória de leilão extrajudicial de imóvel pronto................. 305 3.10.7. Agravo contra decisão que ordenou a citação do cônjuge em ação de caráter pessoal..................................................................................... 312 3.10.8. Apelação contra decisão que indefere a petição inicial por suposta irregularidade de loteamento ................................................................. 316 3.10.9. Execução por quantia certa.................................................................... 319 3.11. Fluxograma (para o procedimento comum)........................................................ 322 Capítulo 4 – Distratos e Resoluções de Compromissos de Compra e Venda: Valores a Restituir aos Promitentes Compradores. O Suposto Direito de “Desistir”............ 323 4.1. Questão da devolução dos valores pagos pelo adquirente inadimplente e os prejuízos do promitente vendedor: a regra geral ............................................... 323 4.2. A resolução dos contratos de compromisso de compra e venda firmados com incorporadoras e com loteadoras.................................................................. 326 4.2.1. As alterações decorrentes da Lei 13.786/2018 que incluiu o art. 67-A na Lei 4.591/1964 e o art. 32-A na Lei 6.766/1979 ................ 328 4.2.2. Os requisitos formais do contrato para possibilitar a aplicação do art. 67-A da Lei 4.591/1964 e do art. 32-A da Lei 6.766/1979....... 330 4.3. Regra especial para os contratos de compromisso de compra e venda firmados com incorporadoras.................................................................................................. 333 4.3.1. Aplicabilidade das regras especiais: distratos e resoluções............... 333 4.3.2. Percentual do que foi pago pelo adquirente a ser restituído pela incorporadora nos casos de distratos e resoluções e o limite da cláusula penal compensatória ............................................................... 334 4.3.3. A regra específica para a cláusula penal compensatória nas incorporações submetidas ao regime do patrimônio de afetação .. 336 SUMÁRIO | XXI 4.3.4. Prazo para restituição, pela incorporadora ao adquirente, do eventual saldo............................................................................................ 337 4.3.5. Excludente de aplicação da cláusula penal compensatória: cessão dos direitos do promitente comprador................................................ 338 4.3.6. O direito de modificar os descontos e as condições diferentes em instrumento de distrato e a rediscussão judicial do distrato em razão da abusividade do perdimento pactuado.................................. 338 4.4. Regra especial para os contratos de compromisso de compra e venda firmados com loteadoras........................................................................................................... 340 4.4.1. Percentual do que foi pago pelo adquirente a ser restituído pela loteadora nos casos de distratos e resoluções e o limite da cláusula penal compensatória ............................................................................... 340 4.4.2. Prazo para restituição, pela loteadora ao adquirente, do eventual saldo... 343 4.4.3. As benfeitorias e as acessões feitas no lote pelo promitente comprador ante a resolução ou distrato. A possibilidade de resolução extrajudicial e leilão................................................................................. 343 4.5. Inaplicabilidade das regras do distrato de compromissos de compra e venda aos contratos de alienação fiduciária..................................................................... 346 4.6. A questão da revisão da cláusula penal compensatória, ainda que estipulada dentro dos limites legais........................................................................................... 347 4.7. A irretratabilidade da promessa de compra e venda e a impossibilidade da simples desistência sem demonstração de impossibilidade de pagamento pelo devedor............................................................................................................... 348 4.8. Irretroatividade das alterações empreendidas pela Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018, publicada no dia 28.12.2018 ................................................ 356 4.9. Prescrição .................................................................................................................... 358 4.10. Juros e correção monetária sobre os valores a restituir ao adquirente........... 359 4.11. Principais aspectos da ação de resolução proposta pelo promitente comprador inadimplente ............................................................................................................... 363 4.11.1. Modelo de ação de resolução pelo adquirente inadimplente .......... 364 4.11.2. Modelo de contestação à ação de resolução do contrato promovida pelo inadimplente..................................................................................... 367 Capítulo 5 – Ação de Adjudicação Compulsória e a Ação do Promitente Vendedor para Compelir o Promitente Comprador a Receber a Escritura.................................. 379 5.1. Principais aspectos .................................................................................................... 379 5.2. Conceito e utilidade – a questão da propriedade irregular e a inadequação da ação de adjudicação compulsória ..................................................................... 380 5.3. Ações reais e pessoais – distinção e consequências aplicadas à adjudicação compulsória. Prescrição............................................................................................ 380 5.4. Condições específicas da ação de adjudicação compulsória ............................. 384 5.4.1. Registro do compromisso ....................................................................... 384 5.4.2. Condições específicas .............................................................................. 387 5.5. Legitimidade ............................................................................................................... 389 5.6. A hipoteca constituída pelo promitente vendedor e o direito à adjudicação compulsória ................................................................................................................ 394 5.7. Procedimento.............................................................................................................. 395 XXII | DIREITO IMOBILIÁRIO – TEORIA E PRÁTICA – Luiz Antonio Scavone Junior 5.8. O promitente vendedor pode propor ação para obrigar o promitente comprador a receber a escritura?........................................................................... 395 5.9. Modelo de ação de adjudicação compulsória ...................................................... 397 5.10. Modelo de ação de obrigação de fazer para compelir o promitente comprador a receber a escritura.................................................................................................. 401 5.11. Modelo de notificação para que o promitente comprador receba a escritura....................................................................................................................... 405 5.12. Fluxograma ................................................................................................................. 406 Capítulo 6 – Corretagem – Cobrança de Comissões....................................................... 407 6.1. Principais aspectos .................................................................................................... 407 6.2. Principais aspectos de direito material.................................................................. 408 6.2.1. Primeira etapa: a aproximação das partes........................................... 412 6.2.2. Segunda etapa: fechamento do negócio (formação do vínculo jurídico)...................................................................................................... 413 6.2.3. Terceira etapa: a execução do contrato de venda e compra............ 414 6.3. Em que fase surge o direito à comissão?.............................................................. 414 6.4. A desistência imotivada............................................................................................ 418 6.5. A dispensa e a participação de mais de um corretor ........................................ 420 6.6. Quem paga a comissão, comprador ou vendedor? A questão da comissão paga pelo comprador nos lançamentos imobiliários além do SATI (Serviço de Assessoria Técnica e Imobiliária)...................................................................... 424 6.7. O “corretor” não inscrito no CRECI..................................................................... 434 6.8. Modelo de ação de cobrança de comissão pelo procedimento comum......... 436 6.9. Ação monitória para cobrança de comissão de corretagem ............................. 438 6.9.1. Modelo de ação monitória ..................................................................... 440 Capítulo 7 – Atraso na Entrega do Imóvel e suas Consequências............................... 443 7.1. Principais aspectos .................................................................................................... 443 7.2. Excludentes de responsabilidade contratual das construtoras/incorporadoras pelo atraso na entrega do imóvel: o fortuito interno (caso fortuito) e o fortuito externo (motivo de força maior) no sistema ....................................... 444 7.2.1. Distinção entre caso fortuito e motivo de força maior.................... 444 7.2.2. Consequência da distinção entre caso fortuito e motivo de força maior........................................................................................................... 445 7.2.3. Excludente decorrente da ausência de nexo causal ou decorrente da ausência de culpa?.............................................................................. 446 7.2.4. Doutrina da irrelevância da distinção entre caso fortuito e motivo de força maior nas relações de consumo ............................................ 449 7.3. O atraso na entrega do imóvel e a cláusula de carência – legalidade ............ 451 7.4. O atraso na entrega da documentação como fundamento do atraso na entrega do imóvel...................................................................................................... 456 7.5. As soluções jurídicas possíveis para o atraso na entrega do imóvel e suas consequências............................................................................................................. 457 7.5.1. As consequências para as construtoras................................................ 459 SUMÁRIO | XXIII 7.6. Modelo de ação cominatória para entrega do imóvel cumulada com perdas e danos......................................................................................................................... 465 7.7. Modelo de ação de resolução por inadimplemento da promitente vendedora – impossibilidade de outorga da escritura............................................................ 469 7.7.1. Modelo de réplica..................................................................................... 472 Capítulo 8 – Ação de Execução para Entrega de Coisa Certa ...................................... 475 8.1. Principais aspectos .................................................................................................... 475 8.2. Generalidades............................................................................................................. 475 8.2.1. Execução para entrega de coisa certa ou imissão de posse?........... 475 8.2.2. Procedimento ............................................................................................ 479 8.3. Modelo de petição inicial – execução para entrega de coisa certa ................. 481 8.3.1. Modelo de petição esclarecendo o cabimento da execução para entrega de coisa certa.............................................................................. 483 8.3.2. Modelo de impugnação ao pedido do executado de reunião da ação de execução com ação de conhecimento (anulatória)............. 485 8.4. Fluxograma ..................................................................................................................... 488 Capítulo 9 – Ação de Imissão de Posse............................................................................... 489 9.1. Principais aspectos .................................................................................................... 489 9.2. Generalidades............................................................................................................. 490 9.3. Ações reais e pessoais – distinção e consequências............................................ 490 9.4. Pressupostos da ação de imissão de posse ........................................................... 491 9.5. Alguns fundamentos (exemplificativos) da ação de imissão de posse............ 492 9.6. Antecipação de tutela................................................................................................ 495 9.7. Sentença....................................................................................................................... 495 9.8. Embargos por retenção de benfeitorias................................................................. 496 9.9. Constituto possessório.............................................................................................. 497 9.10. Modelo de ação de imissão de posse .................................................................... 497 Capítulo 10 – Vícios no Imóvel (Qualidade e Quantidade)........................................... 501 10.1. Principais aspectos .................................................................................................... 501 10.2. Incorporação e construção – definição ................................................................. 502 10.3. Responsabilidade do construtor/incorporador no Código Civil – não há relação de consumo................................................................................................... 504 10.3.1. Espécies de problemas com a construção – vícios aparentes e ocultos (redibitórios); problemas com as medidas; e problemas com a solidez e a segurança da obra ................................................... 505 10.3.2. O art. 618 do Código Civil pode ser afastado pelo contrato?........ 509 10.3.3. O prazo do art. 618 do Código Civil é de prescrição ou de garantia?..................................................................................................... 509 10.4. Responsabilidade do construtor/incorporador no Código de Defesa do Consumidor................................................................................................................ 518 10.4.1. Responsabilidade objetiva – o risco ..................................................... 520 10.4.2. Vício por insegurança e vício por inadequação................................. 520 10.4.3. Direito de regresso................................................................................... 532 XXIV | DIREITO IMOBILIÁRIO – TEORIA E PRÁTICA – Luiz Antonio Scavone Junior 10.4.4. Excludentes de responsabilidade nos vícios por insegurança.......... 533 10.4.5. O problema das normas técnicas sobre a segurança e o barulho gerado pela propagação de ruídos nas edificações ........................... 534 10.5. Legitimidade ............................................................................................................... 535 10.6. Modelo de ação redibitória – restituição das quantias pagas........................... 538 10.7. Modelo de pedido na ação de preceito cominatório – obrigação de fazer.... 544 10.8. Modelo de ação de indenização em face de construtora .................................. 545 Capítulo 11 – Execução Hipotecária por Agente Financeiro......................................... 555 11.1. Principais aspectos .................................................................................................... 555 11.2. Aspectos gerais do Sistema Financeiro da Habitação ........................................ 556 11.3. As peculiaridades da execução hipotecária da Lei 5.741/1971......................... 559 11.4. Petição inicial ............................................................................................................. 560 11.4.1. Apresentação do título da dívida .......................................................... 560 11.4.2. Especificação do valor do débito e dos encargos (Lei 5.741/1971, art. 2º, II e III).......................................................................................... 560 11.4.3. Constituição em mora do devedor e apresentação dos avisos regulamentares.......................................................................................... 561 11.5. Aspectos processuais................................................................................................. 562 11.5.1. Valor da causa........................................................................................... 562 11.5.2. Citação........................................................................................................ 562 11.5.3. Penhora ...................................................................................................... 562 11.5.4. A desocupação do imóvel....................................................................... 563 11.5.5. Embargos à execução .............................................................................. 563 11.5.6. Saldo devedor............................................................................................ 566 11.5.7. Avaliação do imóvel penhorado............................................................ 566 11.5.8. Praça ........................................................................................................... 567 11.5.9. Remição...................................................................................................... 567 11.6. Modelo de execução hipotecária ............................................................................ 567 Capítulo 12 – Alienação Fiduciária de Bem Imóvel – Sistema Financeiro Imobiliário.............................................................................................................................................. 571 12.1. Conceito ...................................................................................................................... 571 12.2. Partes............................................................................................................................ 572 12.3. Constituição e natureza jurídica............................................................................. 573 12.4. Objeto .......................................................................................................................... 574 12.5. Forma........................................................................................................................... 575 12.6. Posse e propriedade .................................................................................................. 578 12.6.1. Posse ........................................................................................................... 578 12.6.2. Propriedade ............................................................................................... 578 12.6.3. Possibilidade de penhora dos direitos do fiduciante devedor por dívida diversa – exceções das despesas condominiais (penhora do próprio imóvel) e da proteção decorrente da Lei do Bem de Família aos direitos do fiduciante por dívidas com terceiros.......... 578 12.7. Imposto de transmissão............................................................................................ 581 12.8. O artigo 53 da Lei 8.078/1990................................................................................ 582 SUMÁRIO | XXV 12.9. Juros e correções........................................................................................................ 585 12.10. Procedimento no caso de inadimplemento.......................................................... 588 12.10.1. O direito de preferência até a data do segundo leilão e necessidade de comunicação do devedor acerca dos leilões; a aplicação da teoria da substancial performance ......................................................... 598 12.11. Modelo de ação de reintegração de posse após a consolidação da propriedade................................................................................................................. 602 Capítulo 13 – Alienação Fiduciária – Sustação de Leilão/Execução Extrajudicial – Pedido de Nulidade da Consolidação .................................................................................. 607 13.1. Principais aspectos .................................................................................................... 607 13.2. Generalidades............................................................................................................. 608 13.3. Ação de consignação em pagamento cumulada com pedido declaratório de nulidade da consolidação da propriedade fiduciária .......................................... 610 Capítulo 14 – Contratos Imobiliários – Nulidades, Interpretação, Juros, Correção Monetária, Consequências da Inexecução e Revisão Contratual.................................. 615 14.1. Principais aspectos da ação de revisão.................................................................. 615 14.2. Generalidades............................................................................................................. 616 14.2.1. A boa-fé e os requisitos de validade dos negócios jurídicos........... 616 14.2.2. Nulidades absolutas dos negócios jurídicos e a simulação.............. 619 14.2.3. Os defeitos dos negócios jurídicos........................................................ 624 14.2.4. Regras de interpretação dos contratos................................................. 627 14.2.5. Cláusula rebus sic stantibus e imprevisão ............................................ 629 14.2.6. Procedimento da ação de revisão ......................................................... 631 14.2.7. Pagamento indevido ................................................................................ 634 14.3. Fato: Juros como mecanismo de controle econômico; contrários ao objetivo do direito e historicamente combatidos................................................................ 636 14.4. Juros – conceito ......................................................................................................... 643 14.5. Classificação................................................................................................................ 645 14.6. Juros legais moratórios............................................................................................. 646 14.6.1. Primeira opção: taxa Selic ...................................................................... 647 14.6.2. Segunda opção: 1% a.m. – art. 161, § 1º, do CTN........................... 652 14.7. Juros convencionais moratórios.............................................................................. 653 14.8. Início da contagem dos juros moratórios; responsabilidade do banco oficial depositário no caso de penhora ............................................................................. 654 14.9. Juros legais compensatórios..................................................................................... 661 14.10. Juros convencionais compensatórios...................................................................... 663 14.10.1. Juros convencionais compensatórios nos financiamentos................ 663 14.10.2. Juros convencionais compensatórios no contrato de mútuo ........... 666 14.11. Resumo dos limites legais impostos às taxas de juros....................................... 666 14.12. Juros simples e juros compostos............................................................................. 667 14.13. Sistemas de amortização – Tabela Price e SAC................................................... 668 14.14. Os juros e as instituições financeiras..................................................................... 685 14.15. A capitalização de juros e as instituições financeiras......................................... 688 XXVI | DIREITO IMOBILIÁRIO – TEORIA E PRÁTICA – Luiz Antonio Scavone Junior 14.15.1. A capitalização de juros no Sistema Financeiro da Habitação em razão da Lei 11.977, de 7 de julho de 2009........................................ 691 14.16. Outras consequências do descumprimento das obrigações .............................. 698 14.16.1. Prejuízos e cláusula penal....................................................................... 698 14.16.2. Cláusula penal........................................................................................... 707 14.16.3. Arras (sinal) .............................................................................................. 723 14.16.4. Honorários de advogado......................................................................... 728 14.16.5. Correção monetária pelo atraso e em razão do regular cumprimento das obrigações contratuais em prestações periódicas........................ 734 14.17. Modelo de ação em face do banco ........................................................................ 746 14.17.1. Modelo de réplica..................................................................................... 766 14.18. Modelo de ação em face da construtora/incorporadora.................................... 775 14.18.1. Modelo de réplica..................................................................................... 790 14.19. Ação de repetição de indébito ................................................................................ 803 Livro III CUIDADOS NA COMPRA DE IMÓVEIS – FRAUDE CONTRA CRE- DORES E FRAUDE À EXECUÇÃO Capítulo 1 – Cuidados na Aquisição de Imóveis.............................................................. 807 1.1. Introdução................................................................................................................... 807 1.2. Certidões do imóvel.................................................................................................. 808 1.2.1. Certidão de propriedade......................................................................... 808 1.2.2. Certidão negativa de tributos municipais............................................ 813 1.2.3. Certidão negativa de débitos condominiais; as contas de consumo de água e energia do imóvel.................................................................. 814 1.2.4. Certidão negativa de imóveis enfitêuticos........................................... 816 1.2.5. O risco da desapropriação...................................................................... 817 1.3. Certidões referentes à pessoa do vendedor.......................................................... 817 1.3.1. A proteção ao terceiro de boa-fé .......................................................... 819 1.3.2. A boa-fé e o registro de constrições e gravames na matrícula; a Lei 13.097, de 19 de janeiro de 2015 – concentração dos Atos na matrícula (MP 656, de 7 de outubro de 2014), e a impossibilidade de dispensar certidões – Súmula 375 do STJ..................................... 822 1.3.3. A pessoa jurídica pode vender bens do estoque ............................... 830 1.3.4. A decadência do direito de desconstituir a venda em fraude contra credores...................................................................................................... 830 1.4. Conclusões e outras cautelas................................................................................... 831 1.4.1. Se o vendedor é pessoa jurídica............................................................ 833 1.4.2. Desconsideração da personalidade jurídica – se o vendedor é sócio de uma pessoa jurídica ........................................................................... 833 1.4.3. O vendedor empresário........................................................................... 837 1.4.4. Quem não registra não é dono e quem registra pode não o ser... 838 1.4.5. A aquisição de imóveis em construção ou de incorporadoras ....... 843 1.4.6. Cuidados com venda através de procurações..................................... 846 SUMÁRIO | XXVII 1.4.7. O registro da aquisição ........................................................................... 847 1.5. Comprando imóvel em hasta pública.................................................................... 849 1.5.1. Hasta pública e sua natureza de aquisição originária....................... 849 1.5.2. O débito hipotecário ante a alienação por hasta pública ............... 851 1.5.3. O débito fiscal ante a alienação por hasta pública ........................... 856 1.5.4. Anulação da arrematação ...................................................................... 859 1.5.5. Penhoras anteriores ................................................................................ 859 1.5.6. Posse do imóvel adquirido ..................................................................... 861 1.5.7. Evicção........................................................................................................ 862 1.6. Único imóvel do vendedor – bem de família e impossibilidade de venda.... 863 1.7. Modelo de carta requerendo certidões para o vendedor................................... 864 Capítulo 2 – Fraude Contra Credores e Ação Pauliana (Ou Ação Revocatória) ..... 867 2.1. Principais aspectos .................................................................................................... 867 2.2. Fundamento................................................................................................................ 867 2.3. Elementos da fraude contra credores.................................................................... 868 2.4. O consilium fraudis – a notoriedade e a presunção da insolvência ................ 869 2.5. As hipóteses de fraude e a boa-fé .......................................................................... 870 2.6. As provas a produzir ................................................................................................ 872 2.7. Objeto da ação pauliana........................................................................................... 872 2.8. Excludentes da fraude............................................................................................... 873 2.8.1. O art. 164 do Código Civil .................................................................... 873 2.8.2. Aquisição de insolvente mediante depósito judicial.......................... 874 2.8.3. Permuta ...................................................................................................... 874 2.9. Decadência.................................................................................................................. 874 2.10. Fraude contra credores e fraude à execução – diferenças................................. 875 2.11. Foro competente ........................................................................................................ 879 2.12. Legitimidade ............................................................................................................... 879 2.13. Pedido.......................................................................................................................... 880 2.14. Valor da causa............................................................................................................ 880 2.15. Modelo de ação pauliana ......................................................................................... 881 Capítulo 3 – Embargos de Terceiro...................................................................................... 883 3.1. Principais aspectos .................................................................................................... 883 3.2. O instituto................................................................................................................... 884 3.3. Faculdade do terceiro, que pode utilizar as vias ordinárias.............................. 889 3.4. Fraude contra credores, fraude à execução e embargos de terceiro................ 890 3.5. Valor da causa............................................................................................................ 890 3.6. Foro competente ........................................................................................................ 890 3.7. Petição inicial ............................................................................................................. 891 3.8. Procedimento.............................................................................................................. 891 3.9. Prazo para contestação............................................................................................. 892 3.10. Recursos ...................................................................................................................... 892 3.11. Legitimidade ativa e passiva.................................................................................... 894 XXVIII | DIREITO IMOBILIÁRIO – TEORIA E PRÁTICA – Luiz Antonio Scavone Junior 3.12. Questão do compromisso de compra e venda sem registro e os embargos de terceiro ................................................................................................................... 897 3.13. Os honorários nos embargos de terceiro.............................................................. 904 3.14. Modelo de embargos de terceiro (petição inicial) .............................................. 905 3.15. Fluxograma ................................................................................................................. 914 Livro IV CONDOMÍNIO Capítulo 1 – Condomínio ....................................................................................................... 917 1.1. Espécies de condomínio........................................................................................... 917 1.2. Condomínio geral...................................................................................................... 918 1.2.1. Características........................................................................................... 918 1.2.2. Administração do condomínio.............................................................. 923 1.3. Condomínio edilício ................................................................................................. 924 1.3.1. Definição.................................................................................................... 924 1.3.2. Instituição .................................................................................................. 925 1.3.3. A unidade autônoma e as áreas comuns............................................. 929 1.3.4. O síndico e seus deveres......................................................................... 929 1.3.5. Destituição do síndico............................................................................. 939 1.3.6. Conselho consultivo................................................................................. 941 1.3.7. Os deveres dos condôminos e as contribuições, inclusive da construtora/incorporadora pagar enquanto não transmite a posse; multas e penalidades pelo descumprimento; relação de inadimplentes e sua divulgação; desconto por pontualidade; impossibilidade de impedir o inadimplente

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