Direito Imobiliário na Prática

Trata-se de obra de grande atualidade, que focaliza os problemas imobiliários com acuidade e coragem, pois o autor, com a experiência de quem milita na área, traz questões e debate temas oferecendo soluções novas que fogem do tradicionalismo.

Proporciona ao leitor uma visão especializada do Direito Imobiliário voltado para a prática, sem perder de vista os aspectos doutrinários e jurisprudenciais relevantes, expostos com a necessária profundidade, e a legislação que rege a matéria.

Em uma única obra, o autor reuniu diversos temas – como compra e venda, direitos reais, vizinhança, condomínio, locações, parcelamento do solo urbano, contratos –, inclusive os aspectos que envolvem os financiamentos imobiliários, sempre acompanhados de modelos práticos, tais como:

• Propriedade, Direitos Reais e Registros – ações de retificação de área, reivindicatória, desapropriação, suprimento de outorga para alienação de bem, pedido de providências e arguição de incidente de falsidade.

• Cuidados na Compra de Imóveis – ação pauliana, embargos de terceiro e relação das certidões necessárias na compra do imóvel.

• Vizinhança – ações de dano infecto, nunciação de obra nova e demarcação.

• Locação de Imóveis Urbanos – notificações, ações de despejo, renovatória, de consignação em pagamento e de chaves, revisional, exoneração de fiança, execução e adjudicação.

• Negócios Jurídicos Imobiliários – incorporação, convenção condominial, notificações, ações de resolução contratual por inadimplemento, arras ou sinal e contratos imobiliários, corretagem, alienação fiduciária, adjudicação compulsória, execução, imissão de posse, redibitória, obrigação de fazer, indenização em face da construtora, repetição de indébito, revisão de contratos imobiliários e anulatória de leilão.

• Condomínio – ações de cobrança de débitos condominiais, monitória, de divisão de terras, extinção de condomínio e contestação.

• Posse e suas consequências – ações de reintegração de posse, manutenção de posse, interdito proibitório e usucapião.

• Contratos – contratos de compra e venda, locação, empreitada e alienação fiduciária

 

CAPÍTULO I - DIREITO IMOBILIÁRIO

1. Introdução

1.1 A sua matéria prima

1.2 Matéria prima básica e especial

2. A sua ferramenta

2.1 Onde encontro minha ferramenta de trabalho

2.2 Procedimentos especiais/ extrajudiciais (ferramentas especiais)

3. Da personalidade e da capacidade

4. Das Associações

5. Do domicílio

6. Dos bens imóveis

7. Dos bens públicos

8. Do negócio jurídico

8.1 Características

8.2 Elementos

8.3 Causas do Negócio Jurídico

9. Dos defeitos do negócio jurídico

9.1 Efeitos do Negócio Jurídico

9.2 Eficácia do Negócio Jurídico

9.3 Espécies e Classificação do Negócio Jurídico

9.3.1. Em Relação às Partes Contratantes

9.3.2. Em Razão aos seus as Partes Contratantes

9.4 Quanto à Importância, e seu Objeto

9.5 Eficácia, em Relação às Partes Contratantes

9.6 Quanto ao Interesse das Partes

9.7 Defeito do Negócio Jurídico

10. Da representação, da condição, do termo e do encargo

10.1 Representação

10.2 Condição

10.3 Termo

10.4 Encargo

11. Dos atos ilícitos

12. Da prescrição e da decadência

12. 1. Conceito e Distinção dos Institutos

12.2 Causas que Impedem ou Suspendem a Prescrição

12.3 Causas que Interrompem a Prescrição

12.4 Dos Prazos da Prescrição

12. 5. Decadência

13. Da prova

13. 1. Conceito de Prova e as Disposições do Código

14.  Direito das obrigações

15. Do seguro

16. Da fiança

17. Da responsabilidade civil

18. Direito imobiliário puro

18.1 Do direito das coisas

18.2 Da posse

19. Dos direitos reais

19.1 Propriedade

19.2 Direito de vizinhança e Direito de construir

20. Do condomínio geral

20. 1. Voluntário

20. 2. Necessário

21.  Condomínio Edilício

22. Condomínio de lotes

23. Condomínio em multipropriedade

24. Da superfície

CAPÍTULO II - DA PRESCRIÇÃO E DA DECADÊNCIA NO DIREI-

TO IMOBILIÁRIO

1. Conceitos e Anotações sobre a PRESCRIÇÃO

1. 1. Quais são as ações atingidas pela prescrição?

1. 2. Art. 205 - prazo geral de 10 anos

1. 3 Jurisprudência

1.4. Art. 206 – prazos específicos de prescrição

1.5. Outras informações relevantes

1.6. Casos em que não correm prescrição

1.7. Causas que interrompem a prescrição

2. Conceitos e Anotações sobre a DECADÊNCIA

2.1. Como saber se o prazo é decadencial?

3. Ações não sujeitas à prescrição ou decadência

3.1 Exemplos

CAPÍTULO III - CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL NO DIREITO IMOBILIÁRIO

1. Garantia de manifestação prévia das partes

2. Do tempo de aplicação da lei processual

3. Da possibilidade de ações meramente declaratórias

4. Competência da autoridade judiciária brasileira

5. Regras de competência de ações imobiliárias – art. 47 CPC

6. Ações contra tabeliães e Registradores

7. Conexão entre demandas

8. Prevenção do juízo

9. Imóvel que se encontra em mais de uma jurisdição

10. Acessório e principal

11. Foro de eleição

12. O que prevalece? Foro da situação do imóvel ou foto de eleição

13. Capacidade processual

14. Ações imobiliárias e regras relativas aos cônjuges

15. Representação em juízo – art. 75

16. Das provas, atos desnecessários e postura das partes

17. As despesas processuais

18. Gratuidade de Justiça

19. Da atuação em juízo - procuradores

20. Venda do imóvel, objeto de litígio, durante o processo

21. Impedimento e suspeição

22. Intervenção do Ministério Público em ações imobiliárias

23. Prazos processuais e contagem em dias úteis

24. Locador que se ausenta do país e não informa o seu locatário

CAPÍTULO IV - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA NO DIREITO IMOBILIÁRIO

1. Adjudicação compulsória: ato processual ou ação judicial?

1.1 O que é adjudicar um bem?

1.2 A adjudicação compulsória no processo civil

2. Objeto de adjudicação

3. Promessa, compromisso e escritura.

4. Decreto 58/37 – Dispõe sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações. LOTEAMENTOS RURAIS

4.1 Contrato irretratável/ Vedação ao arrependimento

4.2 Imóveis não sujeitos a loteamento na época

4.3 Da possibilidade de adjudicação compulsória

5. Lei 6766/1979 – Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências

6. Lei 4.591/1964 – LEI DE INCOPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

7. Forma de aquisição dos direitos reais

8. Direito real do promitente comprador

8.1 Requisitos para caracterização do direito real de promitente comprador

9. Registro de contrato

PROCESSO DE AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

1. Natureza Jurídica da AÇÃO DE ADJUIDICAÇÃO

1.1 Real ou Pessoal

1.2 Constitutiva ou Declaratória

1.3 Prescrição - Imprescritível

2. Requisitos da adjudicação compulsória

2.1 Contrato válido

2.2 Partes

2.3 Valor da Causa

2.4 Condições

2.5 Adjudicação compulsória no Processo Civil

2.6 Foro competente – relação de consumo

2.7 Jurisprudência

2.8 Concordância do cônjuge

2.9 Rito

2.10 Petição inicial

3. Registro de carta de adjudicação

3.1 Previsão legal do registro do título

3.2 Requisitos para ingresso da carta de adjudicação na matrícula

3.3 Documentos necessários para prenotação

3.4 Impossibilidade de registro da carta de adjudicação

4. Polêmica – Adjudicação x bem de família

5. Exemplos de adjudicação compulsória como ato processual

5.1 Preferência p/ adjudicação por parte dos próprios parentes executados

5.2 Credores

5.3 Preferência ao locatário do imóvel quando o imóvel for ofertado a venda

5.4 Preferência na adjudicação do bem por condômino de coisa indivisível

6. Pode cumular ação de consignação em pagamento e adjudicação

7. Estrutura da ação

CAPÍTULO V - LEILÃO JUDICIAL  NO DIREITO IMOBILIÁRIO

1. A execução: orientações preliminares

1.1 Competência

1.2 Requisitos necessários para realizar qualquer execução

1.3 Requisitos da petição inicial de execução

1.4 Nulidade de execução

2. Da execução por quantia certa

2.1 Da citação do devedor e do arresto

2.2 Da penhora, do depósito e da avaliação

2.2.1 – Entenda direitinho os prazos!

2.2.2 – O que mais você precisa saber antes de chegarmos no leilão

2.3 A avaliação do bem penhorado

2.3.1 – Funções da avaliação

2.3.2 – Possibilidade de pedido de nova avaliação

3. Tentativa de venda do imóvel por parte do exequente

4. O leilão

4.1 Hasta pública ou leilão?

4.2 Leilão presencial ou eletrônico?

4.3 O leiloeiro

4.3.1 – Obrigações do leiloeiro

4.4 Quem deve ter ciência do leilão e com quanto tempo de antecedência?

4.5 Quem não pode arrematar o bem

4.6 Preço vil

4.7 Do direito de preferência na arrematação

4.8 Outras questões relevantes

CAPÍTULO VI - LEILÃO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS

IMÓVEIS NO DIREITO IMOBILIÁRIO

1. O que é alienação fiduciária

1.1 Condição resolutiva

1.2 Purgação da Mora

2. O leilão da lei de Alienação Fiduciária

2.1 O devedor precisa ser intimado do leilão

2.2 Primeiro e segundo leilões

2.3 Possibilidade de o devedor purgar a mora do bem até a data da assinatura do auto de arrematação

2.3.1 Dano moral

2.4 Benfeitorias feitas no imóvel pelo devedor que “perde” o bem

2.5 Alienação fiduciária – sustação de leilão/ execução extrajudicial – pedido de nulidade de consolidação

2.6 Ausência de arrematantes ou lances menores do que o mínimo

2.6.1 – E o devedor então não recebe nada?

2.7 Modelo de petição de ação de consignação em pagamento cumulada com pedido declaratório de nulidade da consolidação da propriedade fiduciária

CAPÍTULO VII - DISTRATO DE IMÓVEIS  COMPRADOS NA PLANTA

1. A incorporação imobiliária

2. Distratos em massa

3. Crise do Mercado

4. Dificuldade dos compradores em negociar o valor a ser devolvido

5. A lei de distrato

6. As mudanças implementadas

6.1 Comparativo entre as novas regras para  incorporação e loteamento

6.2 Cláusula de 180 dias de atraso – somente incorporação  imobiliária

7. Aplicabilidade da lei a negócios anteriores

8. Aplicabilidade a negócios posteriores e necessidade contrato dentro dos moldes da lei.

9. Jurisprudência

9.1. Forma de devolução dos valores

9.2 Juros de mora – RESP 1.740.911

9.3 Correção monetária

10. Modelos de ação de resolução contratual com pedido de devolução

CAPÍTULO VIII - VÍCIOS CONSTRUTIVOS

1. O que são esses vícios construtivos?

2. Vícios aparentes

3. Vícios ocultos

4. O que devo fazer se o meu imóvel se encontra com vícios construtivos?

5. Vida útil

5.1 Vicio é diferente de fim da vida útil

6. Vícios construtivos: de quem é a responsabilidade?

7. Abatimento de preço

7.1 Ação estimatória ou “quanti minoris”

8. Os valores dos leilões

8.1 Ação de rescisão contratual com pedido de devolução de valores

8.2 Ação indenizatória ou de reparação dos vícios

CAPÍTULO IX - AÇÕES POSSESSÓRIAS

1 - Introdução

2 - Competência

3  - Legitimidade

4 - Procedimento

CAPÍTULO X - USUCAPIÃO

1. Curiosidade

2. Localização “geográfica” no Código Civil e Código de Processo Civil

3. Ação Usucapião Extrajudicial

4. Conceitos

4.1. Usucapião

4.2. Posse

4.2.1. O Código Civil brasileiro adotou para o conceito de possuidor a Teoria Objetiva de Ihering, que atribui o direito de posse àquele

que melhor exterioriza factualmente sua utilização ou demais atriatributos que cabem ao proprietário

4.2.2. Posse contínua

4.2.3. Posse mansa e pacífica

4.2.4. “Animus Domini”

4.2.4.1  Quem Não tem “animus domini”?

4.3 Justo título

4.4 Posse de Boa-fé

4.4.1 – Posse de má-fé

4.5 Posse justa e injusta

4.6 Posse ad usucapionem

5. Hipóteses que não corre prescrição aquisitiva

6. O que pode e não pode ser objeto de usucapião

7. As Espécies De Usucapião

7.1 Usucapião Extraordinário

7.2 Usucapião Especial Rural (Usucapião Agrária Ou Pro Labore)

7.3 Usucapião Especial Urbano (Usucapião Individual Ou Pro Misero)

7.4 Usucapião Familiar

7.5 Reconhecimento da Usucapião como Matéria de defesa em Ação de Reintegração ou Reivindicatória

7.6 Usucapião Ordinária

7.7 Usucapião Tabular

8. Pode somar a posse com o possuidor anterior

9. Outras Modalidades de Usucapião

9.1 Usucapião Especial Urbana Coletiva

9.2 Rural Coletiva (art. 1.288, §§ e 4º e 5º do CC)

9.3 Indígena (art. 33 do Estatuto do Índio)

9.4 De Quilombolas (art. 68 do ADCT)

10. Como fazer prova da posse?

11. A Ação

11.1 Rito da Usucapião: Comum Ordinário

11.2 Natureza dessa ação

11.3 Competência

11.4 Partes do processo- legitimidade

11.5 Os confrontantes/ confinantes

11.6 Valor da causa

11.7 Pedidos tradicionais deste tipo de ação

12. Situações menos óbvias:

12. 1. Condomínio Edilício pode figurar como usucapiente?

13. Súmulas aplicáveis à ação de usucapião

CAPÍTULO XI - AÇÃO DE DIVISÃO E DEMARCAÇÃO DE TERRAS

1. Disposições Gerais

2. Ação de Demarcação

2.1 Competência

2.2 Legitimidade

2.3 Procedimento da Ação de Demarcação

3. Ação de Divisão

3.1 Competência

3.2 Legitimidade

3.3 Procedimento da Ação de Divisão

CAPÍTULO XII - LEI DE LOCAÇÕES PREDIAIS  URBANAS E SUAS AÇÕES

1. Disposições Gerais

2. Ação de Despejo

3. Ação Consignatória

4. Ação Revisional

5. Ação Renovatória

CAPÍTULO XIII - AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO

1. Extinção

2. Resolução

2.1. Cláusulas Resolutivas Expressa e Tácita

2.2. Resolução por Onerosidade Excessiva

2.3. Resolução por Inadimplemento Antecipado

3. Resilição

4. Rescisão

CAPÍTULO XIV - DIREITOS DE VIZINHANÇA

1. Uso Anormal da Propriedade

2. Imóvel em Ruínas

3. Árvores Limítrofes